Underhållsplan för brf: mall att utgå från och vad den ska innehålla

En underhållsplan för brf behöver fyra saker: en indelning efter byggnadens komponenter, de åtgärder som varje komponent väntas kräva, när åtgärderna beräknas utföras och vad de beräknas kosta. Det är också de delar Boverket beskriver för den tekniska underhållsplanen, som ska omfatta alla föreningens byggnader och all mark. Den som söker en mall kan därför utgå från de rubrikerna och lägga till en prioritering som styrelsen själv väljer. Nedan finns en checklista att gå igenom i den ordning som är lättast att arbeta efter.

Rubrikerna att börja med

Enligt Boverket ska den tekniska underhållsplanen visa fastighetens behov av underhåll och återinvestering de kommande 50 åren. Den ska vara uppdelad på byggnadens komponenter, omfatta alla byggnader och all mark och ange åtgärderna, när de beräknas utföras och deras beräknade kostnad. Bostadsrättslagens 3 kap. 1 a § säger att en sådan plan ska ingå i den ekonomiska planen. Enligt Bokföringsnämnden gäller kravet upplåtelser från och med 1 januari 2024, och en förening som bildades före 2024 har inget krav på underhållsplan. Upplägget nedan fungerar ändå som struktur även för en äldre förening.

Tabellen visar hur delarna hänger ihop. Kolumnen om krav avser bara vad Boverkets beskrivning anger. Allt annat i en mall är ett förslag från oss.

Checklista: så fyller styrelsen i planen

1. Lista alla byggnader och all mark. Ta med garage, förråd, gårdar och andra ytor, så att inget faller utanför.
2. Dela upp varje byggnad i komponenter. Utgå från de byggnadsdelar som finns, till exempel tak, fasad, fönster och ytterdörrar, stammar, ventilation, balkonger, dränering och grund, elanläggning i allmänna utrymmen och hissar. Fler jämförelser finns i översikten över byggnadsdelar.
3. Notera nuvarande skick. Skriv vad ni vet, vad som är antaget och vad som inte är undersökt. Bokföringsnämnden skriver att föreningen kan få stöd av underhållsplanen för att identifiera byggnadens komponenter, deras nuvarande skick och kvarvarande nyttjandeperiod.
4. Skriv in åtgärd per komponent. Ange vad som ska göras, till exempel inspektion, reparation eller utbyte.
5. Sätt en tidpunkt. Ange ett beräknat år eller ett spann. Skriv också vad tidpunkten bygger på, till exempel besiktning eller ålder.
6. Lägg in en beräknad kostnad. Använd offerter, kalkyler från fackperson eller tidigare utförda arbeten. Markera hur säker uppskattningen är.
7. Prioritera. Ordna åtgärderna efter risk för skada, lagkrav och hur mycket en försening skulle kosta. Det här är ett arbetssätt, inte ett krav.
8. Räkna ihop och för över till ekonomin. Summan visar vad de planerade åtgärderna väntas kosta under planens period. Hur den kan översättas till en årlig avsättning kan ni pröva i verktyget för avsättning till underhållet.

Ett tänkt exempel på hur en rad kan se ut

Raderna nedan är sitets eget, fiktiva exempel om en påhittad byggnad. De säger ingenting om vad verkliga åtgärder kostar eller hur länge byggnadsdelar håller. Tidpunkt och kostnad är lämnade tomma med flit, eftersom de ska komma från er egen besiktning och era offerter.

• Byggnad: Hus A (fiktivt)
• Komponent: Fönster mot gård
• Nuvarande skick: Delvis besiktigade, färgen flagnar på flera (påhittat)
• Åtgärd: Målning, därefter bedömning av utbyte
• Tidpunkt: beräknat år för målning och för bedömning av utbyte, med uppgift om vad tidpunkten bygger på
• Beräknad kostnad: belopp från offert eller kalkyl, med markering av hur säkert det är
• Prioritering: Hög, eftersom fukt kan komma in
• Anteckning: Om kostnaden bygger på en gammal offert, skriv det här så att den kontrolleras innan den räknas med

Anteckningsraden gör att nästa styrelse ser vad som är underbyggt och vad som är en uppskattning.

Det här avgör ni själva, och här behövs en fackperson

Guiden är en struktur, inte en färdig plan. Den innehåller inga kostnadstal, livslängder eller avsättningsnivåer, eftersom vi inte har någon källa som ger dem. De får ni från besiktning, offerter och föreningens egna handlingar.

• Komponenternas skick: Be en fackperson, till exempel en byggnadskonsult, bedöma skicket på tak, stammar, fasad och ventilation. En styrelse utan fastighetsbakgrund bör inte gissa här.
• Vad lagen kräver av just er: Det beror på föreningens situation. Läs vad lagen kräver av styrelsen och fråga en jurist om ni är osäkra. Stadgarna kan innehålla egna krav som vi inte har gått igenom.
• Hur långt planen ska sträcka sig: Det tar vi upp i guiden om hur många år framåt planen ska sträcka sig.
• Stora projekt: Stambyte har en egen genomgång i guiden om stambyte.

Vanliga frågor om underhållsplanen

Måste alla bostadsrättsföreningar ha en teknisk underhållsplan?

Nej. Bostadsrättslagen kopplar kravet till den ekonomiska planen, och enligt Bokföringsnämnden gäller det upplåtelser från och med 1 januari 2024. En förening som bildades före 2024 har inget krav på underhållsplan. Stadgarna kan ställa egna krav som vi inte har gått igenom. Mer om detta finns i guiden om lagkraven, och en jurist kan svara för just er förening. Även en förening utan krav kan använda upplägget ovan som underlag för sina beslut.

Måste planen följa en särskild mall?

Boverkets beskrivning anger vad planen ska innehålla: komponenter, åtgärder, tidpunkter och beräknade kostnader. Någon fast layout nämner de inte. Kolumner utöver dessa, till exempel prioritering, är styrelsens eget val.

Kan styrelsen göra planen själv?

Styrelsen kan sammanställa byggnader, komponenter, handlingar och tidigare åtgärder. Bedömningen av skick och kostnad bör grundas på besiktning eller offerter från fackpersoner, annars blir planen en gissning.

Vad gör vi när kostnaderna är osäkra?

Skriv in uppskattningen, markera att den är osäker och ange vad den bygger på. Förbättra den när ni får offerter eller besiktningsunderlag. Ett resultat med tydligt markerade osäkerheter är bättre än en tom ruta.