Fastighetspärmen
Stammar för vatten och avlopp
- Vad delen omfattar Tappvatten- och avloppsstammar
- Vanliga tecken på slitage Läckor, missfärgat vatten, stopp
- Påverkan på boende vid åtgärd Ingrepp i kök, badrum
- Återkommande tillsyn och krav Uppföljning enligt underhållsplan
Stammarna är de lodräta ledningar i husets väggar och schakt som för tappvatten och spillvatten genom byggnaden, med grenledningar ut till varje lägenhet. Delen passar dig som sitter i en brf-styrelse eller äger ett mindre flerbostadshus och behöver avgöra om stammarna kan fortsätta användas, behöver följas upp eller ska åtgärdas. Styrelsen bedömer skicket genom att samla skadehistorik, låta undersöka ledningarna och sedan välja åtgärd utifrån utredningen, inte utifrån husets ålder ensam.
Därför är stammarna svåra att bedöma
Till skillnad från tak och fasad syns stammarna sällan. De sitter bakom ytskikt, i schakt och under golv, och slitaget märks ofta först när något går sönder. Det gör att styrelsen behöver aktivt skaffa underlag. Att inget har hänt hittills säger lite om hur ledningarna ser ut inuti.
| Egenskap | Stammar | Tak | Ventilation |
|---|---|---|---|
| Går skicket att se? | Sällan, ledningarna är dolda | Ja, utifrån | Delvis, via kontroll och mätning |
| Hur märks problem? | Ofta som läckage eller stopp | Ofta som fuktskador under taket | Ofta som dålig luft eller bristande flöde |
| Hur påverkas de boende vid åtgärd? | Ingrepp i kök och badrum | Främst arbete utomhus | Arbete i kanaler och lägenheter |
För ventilationens återkommande kontroll, se Ventilation.
Det här tittar styrelsen efter
Börja med det som redan finns i pärmen och bland medlemmarna:
- Skadehistorik: vilka läckor, stopp och vattenskador som har inträffat, var i huset och hur ofta.
- Underhållsplanen: vad som står om stammarna och vilket underlag uppgifterna bygger på. Hur en plan kan se ut visar Underhållsplan för brf: mall att utgå från.
- Observationer från boende och fastighetsskötare: missfärgat vatten, svag vattenström, ljud i rören, fukt vid schakt eller fläckar på väggar.
- Typ av rör och byggår: ritningar och tidigare arbeten visar vilket material som sitter i huset.
Räcker det inte, kan en sakkunnig undersöka stammarna med kamera i avloppsledningarna, provtagning eller fuktmätning. Det ger ett underlag för beslut som går att redovisa för medlemmarna.
Från utredning till åtgärd
Utredningen leder normalt till något av tre spår:
- Fortsatt drift med uppföljning. Stammarna bedöms klara sig en tid till. Styrelsen för in en tidpunkt för ny bedömning i underhållsplanen.
- Åtgärder på befintliga ledningar. Vissa skador kan kanske åtgärdas utan att ledningarna byts. Om det räcker beror på ledningarnas skick och utredarens bedömning.
- Stambyte. Ledningarna byts ut. Det är det största ingreppet, och det som ofta behöver längst framförhållning. Upplägg och beslut går vi igenom i Stambyte bostadsrätt: det här ska styrelsen planera och besluta.
Ett stambyte är en stor post för föreningen. Hur avsättningarna räcker till kan ni pröva i verktyget för avsättning till underhållet.
Det avgörs av husets förutsättningar och föreningens stadgar
Den här sidan kan inte avgöra vilket spår som passar just ert hus. Det beror på rörmaterial, skadebild, husets konstruktion och vad utredningen visar. Anlita en sakkunnig för utredningen och, i större projekt, för projektering och upphandling. Boverket skriver att krav på kompetens och referenser bör tas med i förfrågningsunderlaget från början, och att det är skillnad på att utföra ett arbete enligt Säker Vattens anvisningar och att vara auktoriserad enligt Säker Vatten.
- Stadgarna: vem som ansvarar för och bekostar ytskikt och inredning som berörs av arbetet. Det framgår av föreningens stadgar och kan skilja sig mellan föreningar.
- Beslutsordning: enligt bostadsrättslagen ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas på en föreningsstämma, om inte stadgarna säger något annat. Om ett stambyte är en väsentlig förändring avgörs i det enskilda fallet, av stadgarna och projektets omfattning. Vid osäkerhet: fråga en jurist eller föreningens ekonomiska och tekniska förvaltare.
- Anmälan: ett stambyte kan kräva anmälan till byggnadsnämnden. Enligt plan- och byggförordningen krävs anmälan vid installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad, för åtgärder som inte kräver bygglov, rivningslov eller marklov, och det finns undantag. Kolla med byggnadsnämnden vad som gäller i ert fall.
- Försäkring: vad som täcks vid en vattenskada beror på försäkringsvillkoren. Kontrollera dem hos försäkringsbolaget.
Individuella tvister mellan medlemmar och förening tas inte upp här.
Vanliga frågor och svar om stammar
Finns det en obligatorisk kontroll av stammarna, som OVK för ventilationen?
I de regler som tas upp här finns ingen obligatorisk, återkommande kontroll av stammarna motsvarande OVK. Uppföljningen styrs i praktiken av underhållsplanen och av vad styrelsen låter undersöka. Vad lagen kräver av underhållsplanen beskrivs i Underhållsplan i brf: vad kräver lagen av styrelsen?
Räcker det att titta på husets ålder?
Nej. Åldern är en fingervisning, men rörmaterial, vattenkvalitet, skadehistorik och utförande påverkar också. Utredningen visar skicket bättre än byggåret.
Hur lång framförhållning behöver styrelsen?
Räkna med god tid för utredning, beslut, upphandling och information till de boende. Ett stambyte går sällan att genomföra snabbt. Därför bör frågan in i underhållsplanen innan skadorna blir akuta.