Fastighetspärmen
Tak i underhållsplanen
- Vad delen omfattar Beläggning, underlag, avvattning
- Vanliga tecken på slitage Läckage, mossa, skadad beläggning
- Påverkan på boende vid åtgärd Buller och ställningar
- Återkommande tillsyn och krav Besiktning och rensning
Taket är husets yttersta skydd mot regn och snö. Det omfattar takbeläggningen, underlaget under den, takavvattningen (hängrännor och stuprör) och detaljer som takfot och genomföringar. Den här sidan passar styrelseledamöter i brf och ägare till mindre flerbostadshus som behöver avgöra om taket ska skötas, lagas eller bytas, och när det ska stå i underhållsplanen.
Så ser ni att taket behöver åtgärdas
Skador syns ofta först inomhus, men orsaken sitter på taket. Följande tecken bör leda till en närmare bedömning:
- fuktfläckar, missfärgningar eller avflagnad färg i översta våningens tak eller på vinden
- läckage vid regn eller snösmältning
- förskjutna, sprickta eller saknade takpannor, bucklor eller rost i plåt, skarvar som släppt i papp
- mossa och bevuxna ytor som håller taket fuktigt
- hängrännor som svämmar över, har lossnat eller är igensatta
- skador runt skorstenar, ventilationshuvar och takfönster
Vatten följer konstruktionen och kan komma in en bit från den plats där fläcken syns. Gissa därför inte var felet sitter. Låt en takentreprenör eller besiktningsman bedöma skicket och dokumentera det, så att underhållsplanen bygger på ett underlag.
Åtgärder och hur de placeras i underhållsplanen
| Åtgärd | Passar när | Plats i planen |
|---|---|---|
| Löpande skötsel: rensa rännor, ta bort löv och mossa | Taket är i grunden friskt | Årlig driftpost |
| Punktreparation av enstaka skador | Skadan är lokal och underlaget runt om är friskt | Driftpost eller litet underhållsbelopp |
| Omläggning eller renovering av delar av beläggningen | Beläggningen är sliten men underlag och bärande delar är hela | Egen post med planerat år |
| Fullständigt takbyte | Beläggning och underlag är uttjänta eller fuktskadade | Egen stor post med planerat år |
Det som återkommer varje år hör till driften. Större åtgärder förs in som egna poster i underhållsplanen, med planerat år som styrs av skicket vid besiktning och inte av en gissad livslängd. När kravet på en teknisk underhållsplan gäller ska planen enligt Boverket vara uppdelad på byggnadens komponenter och ange åtgärderna, när de beräknas utföras och deras beräknade kostnad. Hur en plan kan se ut visar mallen för underhållsplan. Vad posten betyder för årliga avsättningar kan ni pröva i kalkylen för avsättning till underhåll.
Tak jämfört med fasad och dränering
Tak, fasad och dränering skyddar alla huset mot vatten, men på olika ställen. Taket tar emot nederbörd uppifrån. Det kräver ställning eller fallskydd och påverkar ofta vinden och översta våningen. Bytet kan behöva samordnas med fasaden, eftersom takfot och fasadens överkant möts och ställningar kan delas. Dränering och grund handlar i stället om vattnet vid marken. Ett läckage kan se likadant ut inomhus oavsett vilken del som är orsaken, så en fackmans bedömning av var vattnet kommer in är viktig.
Det här beror på ert hus, och här behövs en fackman
Sidan anger inga livslängder eller kostnader. Hur ofta taket behöver åtgärdas beror på taktyp, lutning, ålder, utförande och läge. Det beror också på om det finns bostäder eller utrymmen direkt under taket.
- Ta in en fackman för bedömning av skick och val av åtgärd. Det gäller särskilt när ni misstänker fuktskador i underlaget.
- Låt aldrig boende eller styrelseledamöter gå upp på taket för att kontrollera det. Arbete på tak innebär fallrisk och kräver rätt utrustning.
- Byte av taktäckningsmaterial räknas av Boverket som en fasadändring, och i vissa fall krävs bygglov. Fråga byggnadsnämnden innan ni beslutar.
- Äldre takmaterial kan kräva särskild hantering vid rivning. Fråga entreprenören hur det hanteras innan ni beslutar.
- Vid byte eller större renovering påverkas de boende av buller, ställningar och ibland begränsad åtkomst till vind. Informera dem i god tid.
Vanliga frågor om tak i underhållsplanen
Hur ofta ska taket kontrolleras?
Regelbundet och efter kraftigt oväder. Intervallet bör ni bestämma tillsammans med den som besiktigar taket och skriva in i skötselrutinerna. Rännor och avlopp behöver ofta rensas oftare än själva beläggningen.
Kan vi laga taket i stället för att byta det?
Ibland. Det går när skadan är lokal och underlaget i övrigt är friskt. Om skador uppstår på nya ställen eller läckaget kommer tillbaka är det ett tecken på att en större åtgärd bör planeras. Be en fackman bedöma saken innan ni väljer.
Måste vi informera de boende om takarbeten?
Det bör ni göra. Berätta i god tid om tidsplan, buller, ställningar och eventuell åtkomst till vind eller lägenheter. Vad styrelsen får och bör dela med medlemmar i övrigt tar guiden om tystnadsplikt i brf-styrelsen upp.