Fastighetspärmen
Ventilation
- Vad delen omfattar Kanaler, fläktar, don, aggregat
- Vanliga tecken på slitage Drag, lukt, fukt, buller
- Påverkan på boende vid åtgärd Tillträde till lägenheter, buller
- Återkommande tillsyn och krav OVK, filter, service
Ventilation är det system som för bort använd luft och tillför ny luft i fastigheten: kanaler, fläktar, don och ventiler, och i vissa hus ett aggregat. Det passar att slå upp för dig som sitter i en brf-styrelse eller äger ett mindre flerbostadshus och behöver veta vilket system huset har, vad den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) kräver av er och vad som bör planeras in i underhållsplanen.
Fyra system och vad som skiljer dem
Första steget är att veta vilket system huset har. Det framgår oftast av ritningar, tidigare OVK-protokoll eller driftdokumentation. Går det inte att utläsa där kan en sakkunnig se det på plats.
| System | Hur luften rör sig | Vad styrelsen bör hålla koll på |
|---|---|---|
| Självdrag | Luften drivs av temperaturskillnader och vind, utan fläkt. Uteluft kommer in genom otätheter eller ventiler. | Igensatta kanaler och don, ändrade fönster och ventiler som påverkar tilluften |
| Mekanisk frånluft | En fläkt suger ut luft. Ny luft kommer in via ventiler i fasad eller fönster. | Fläktens skick, rengöring av don, att tilluftsventilerna inte är igensatta eller förslutna |
| Från- och tilluft | Fläktar både för ut och för in luft genom kanaler. | Filter, aggregat och injustering |
| Från- och tilluft med värmeåtervinning | Som ovan, men värme från frånluften tas tillvara i aggregatet. | Filter, aggregat, värmeväxlare och styrning |
Skillnaden mot de flesta andra delar i samlingen är att ventilationen till stor del är osynlig och att den fungerar eller inte fungerar hela tiden. Ett tak läcker, en fasad flagnar. Ett ventilationssystem kan ge dålig luft i åratal utan att något syns utifrån.
Vad OVK kräver av styrelsen
OVK är en obligatorisk kontroll som en certifierad sakkunnig utför. Ansvaret för att den genomförs och att brister följs upp ligger hos fastighetsägaren, och i en brf är det föreningen som är fastighetsägare, företrädd av styrelsen. Hur ofta kontrollen ska göras beror på vilket system huset har. Kontrollera det i guiden om OVK-besiktning i brf och i ert senaste protokoll.
I praktiken innebär det att styrelsen bör:
- hålla reda på när nästa kontroll ska vara gjord och beställa den i god tid,
- se till att kontrollanten får tillgång till utrymmen, även enskilda lägenheter,
- spara protokollet och ha en plan för anmärkningar,
- informera de boende om kontrollen och om vad de själva kan göra, till exempel att inte täppa till don.
Innehåller protokollet anmärkningar behöver styrelsen ta ställning till åtgärder och tidplan. Hur ni går vidare beskrivs i guiden om OVK-protokoll med anmärkningar. Kommunens byggnadsnämnd har enligt Boverket tillsyn över att bestämmelserna om OVK följs och får förelägga ägaren att utföra OVK.
Så hänger underhållet ihop med inomhusmiljön
Ventilationens uppgift är att ge fungerande luftomsättning, och när den brister märks det i bostäderna. Vanliga tecken är:
- kvarstående lukt, särskilt i kök och badrum,
- imma, kondens eller fuktfläckar på kalla ytor,
- drag eller buller från don och fläktar,
- att luften känns tung eller att luftflödet vid donen tydligt har minskat.
Fukt och mögel har flera möjliga orsaker, och bristande ventilation är bara en av dem. Därför bör styrelsen inte dra slutsatsen på egen hand utan låta någon utreda orsaken.
Underhållet består av regelbundna uppgifter, som filterbyte, rengöring och service av fläktar och aggregat, och av större insatser som utbyte av fläktar, aggregat eller kanaler. De större insatserna hör hemma i underhållsplanen. Ändringar som görs för att spara energi, till exempel tätare fönster, kan påverka tilluften. Titta därför också på fönster och ytterdörrar när ni planerar. Ventilationsåtgärder i samband med badrumsrenovering eller stambyte behöver samordnas, se guiden om stambyte.
Åtgärder påverkar de boende genom att installatörer behöver komma in i lägenheterna, och arbetet kan vara bullrigt. Planera information i förväg.
Det här avgör om ni behöver en fackman
Sidan är en översikt och ersätter inte en teknisk bedömning. Vilket system ni har, vilka intervall som gäller för OVK och vilka åtgärder som krävs beror på just ert hus. Kontakta en sakkunnig om:
- OVK-protokollet innehåller anmärkningar som ni inte förstår eller inte kan prioritera,
- flera boende klagar på lukt, fukt eller dålig luft,
- ni överväger att byta system eller bygga om,
- det saknas ritningar och dokumentation för anläggningen.
Tvister mellan enskilda medlemmar och föreningen och frågor om vad som gäller inne i den egna lägenheten behandlas inte här.
Vanliga frågor från styrelser
Vem ansvarar för att OVK blir gjord?
Fastighetsägaren. I en bostadsrättsförening är det föreningen, och i praktiken styrelsen, som ser till att kontrollen beställs och att brister åtgärdas.
Får de boende byta eller täppa till ventilationsdon?
Nej, det bör de inte göra. Don som stängs eller byts ut kan störa hela systemets balans. Påminn de boende om det i informationen, och be dem kontakta styrelsen vid problem.
Vad ska stå om ventilationen i underhållsplanen?
Systemtyp, kända brister, planerade service- och utbytesåtgärder och tidpunkten för nästa OVK. Hur långt framåt planen bör sträcka sig behandlas i guiden om planens tidshorisont.