En OVK-besiktning som i vardagen kallas ”ej godkänd” betyder i praktiken att protokollet innehåller anmärkningar eller brister i ventilationen. Ni behöver inte vänta på något besked utifrån för att börja: enligt Boverket ska samtliga fel åtgärdas av byggnadens ägare, alltså föreningen eller fastighetsägaren. Läs anmärkningarna en i taget, lista vad som krävs för var och en, sätt en ordning och bestäm hur ni får åtgärderna kontrollerade efteråt. Reglerna anger varken någon fast tid för åtgärderna eller något krav på ombesiktning, så planen och dokumentationen är styrelsens eget ansvar.
Vad betyder ”OVK-besiktning ej godkänd” egentligen?
Orden ”godkänd” och ”underkänd” används ofta i vardagen, men Boverket skriver att det inte finns något krav på att protokollet ska innehålla en slutsats om att ventilationssystemet är godkänt eller underkänt. Det finns inte heller något krav på att anmärkningarna graderas. Ett protokoll kan alltså sakna ordet ”underkänd” och ändå innehålla fel som ni måste åtgärda. Kontrollanten kan i stället ha valt egna omdömen i protokollet.
Därför bör ni inte fråga ”klarade vi oss?”, utan ”vilka brister står det om, och vad kräver varje brist av oss?”. Hur OVK går till och vad styrelsen ska ha förberett inför besiktningen går vi igenom i guiden OVK-besiktning i brf: vad styrelsen ansvarar för.
Så läser ni protokollet och anmärkningarna
Gå igenom protokollet med penna och ställ samma frågor till varje anmärkning:
- Var: Gäller anmärkningen ett enskilt don, en lägenhet, ett aggregat eller hela systemet?
- Vad: Är felet beskrivet som en mätning, en observation eller en rekommendation? Skriv upp orden exakt som de står.
- Orsak: Anger protokollet varför det är ett fel, eller bara att det är ett? Saknas orsaken behöver ni ta reda på den.
- Åtgärd: Föreslår kontrollanten något, eller är det upp till er att utreda?
- Tillträde: Kräver åtgärden att någon kommer in i lägenheter?
Är något oklart, ring funktionskontrollanten och be om en förklaring innan ni beställer arbete. Det är bättre att fråga än att åtgärda fel sak.
Prioritera: ordning, inte urval
Eftersom samtliga fel ska åtgärdas handlar prioritering om i vilken ordning ni gör saker, inte om vad ni kan skippa. Tabellen är vårt förslag till en grov sortering, inget krav. Anpassa den efter ert hus och er ventilationstyp.
| Typ av anmärkning | Vem tar hand om den | Ordning |
|---|---|---|
| Kan påverka de boendes inomhusmiljö eller säkerhet | Fackperson inom ventilation | Först |
| Berör hela systemet eller många lägenheter | Fackperson, tillsammans med fastighetsskötaren | Tidigt, efter att orsaken är utredd |
| Enkel skötselåtgärd | Fastighetsskötare eller entreprenör | Snabbt, när ni vet att den räcker |
| Anmärkning ni inte förstår | Funktionskontrollanten förklarar | Före beställning |
| Större åtgärd som kräver investering | Styrelsen, via underhållsplanen | Planeras, men skjuts inte upp utan beslut |
Behöver åtgärden en större investering, lägg in den i underhållsplanen och se vad den gör med avsättningen i räknaren för avsättning till underhållet. Ventilationen som byggnadsdel beskrivs på sidan om ventilation.
Ombesiktning: inget krav, men dokumentera uppföljningen
Boverket skriver att OVK-reglerna inte har några specifika krav på ombesiktning eller åtgärdstider. Det betyder inte att ni kan lämna felen. Fastighetsägaren har enligt plan- och bygglagen ett ansvar för att sköta och underhålla byggnaden, och om en funktionskontroll visar brister får byggnadsnämnden förelägga ägaren att rätta till dem, genom åtgärdsföreläggande eller rättelseföreläggande.
Ett praktiskt sätt att visa att ni har rättat felen är att be kontrollanten kontrollera de åtgärdade delarna igen och dokumentera det. Fråga kontrollanten hur en sådan uppföljning kan gå till och om den ingår i det ni redan beställt. Spara offerter, fakturor, mätprotokoll och korrespondens tillsammans med OVK-protokollet så att nästa styrelse hittar allt.
Ett tänkt arbetsexempel
Exemplet är vårt eget och påhittat, med fiktiva uppgifter. Det visar bara arbetsgången, inte hur ett verkligt protokoll ser ut. Säg att en förening får ett protokoll med fyra anmärkningar. Styrelsen gör en lista:
- Anmärkning A är oklar. Ordförande ringer kontrollanten och får den förklarad. Det visar sig att åtgärden är enkel.
- Anmärkning B gäller ett aggregat. Fastighetsskötaren kan inte avgöra orsaken, så styrelsen ber en ventilationsfirma undersöka och lämna förslag.
- Anmärkning C gäller ett par lägenheter. Styrelsen planerar en aviserad tid för tillträde.
- Anmärkning D gäller en större åtgärd. Den förs in i underhållsplanen, och styrelsen tar ett beslut om tidpunkt.
Vid nästa styrelsemöte går de igenom listan, markerar vad som är gjort och bestämmer när kontrollanten ska titta på de åtgärdade delarna. Att varje punkt har en ansvarig och ett datum är det som gör listan användbar.
Det här täcker guiden inte, och här behövs en fackperson
Vad som är ett fel, och hur det bäst åtgärdas, beror på ventilationssystemets typ, husets skick och vad protokollet faktiskt säger. Guiden kan inte bedöma ert protokoll. Kontakta en fackperson när:
- ni inte förstår orsaken till en anmärkning, då kontrollanten eller en ventilationsfirma kan förklara,
- åtgärden berör aggregat, kanaler eller installationer som fastighetsskötaren inte ska röra,
- ni får ett föreläggande från byggnadsnämnden, då bör ni ta kontakt med nämnden och vid behov söka juridisk rådgivning.
Guiden går inte in på tvister, individuell juridisk rådgivning, kostnader för åtgärder eller hur kontrollintervall räknas för just er byggnad. Intervallen och kraven kan ändras, så kontrollera dem på Boverkets sida. Fler guider om kontroller finns på Kontroller och regler.
Vanliga frågor om OVK-protokoll med anmärkningar
Måste vi göra en ombesiktning?
OVK-reglerna har enligt Boverket inga specifika krav på ombesiktning. Felen ska ändå åtgärdas, och en uppföljning av kontrollanten är ett sätt att dokumentera att det är gjort. Fråga kontrollanten hur det kan gå till.
Hur lång tid har vi på oss att åtgärda felen?
OVK-reglerna anger inga fasta åtgärdstider. Det är inget skäl att vänta. Byggnadsnämnden kan förelägga ägaren att rätta till bristerna, och föreningen har ett underhållsansvar oavsett.
Vad kan byggnadsnämnden göra?
Visar en funktionskontroll att systemet har brister får nämnden förelägga ägaren att rätta till dem, genom åtgärdsföreläggande eller rättelseföreläggande. Kontakta nämnden om ni får ett föreläggande och är osäkra på vad det innebär.
Ska vi informera de boende om anmärkningarna?
Behöver åtgärderna tillträde till lägenheter eller påverkar de boende, bör ni informera dem. Håll informationen saklig och beskriv vad som ska göras och när. Vad ni får och bör säga går vi igenom i guiden om tystnadsplikt i brf-styrelsen.
