Hur många år en underhållsplan i brf ska täcka har två svar. Enligt bostadsrättslagen ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar underhålls- och återinvesteringsbehovet de kommande 50 åren. Enligt Bokföringsnämnden gäller det för upplåtelser från och med 1 januari 2024. För en förening som bildats före 2024 finns inget krav på underhållsplan, så horisonten är då styrelsens eget val. En kort horisont lämnar de stora kostnaderna utanför och får avsättningen att se lägre ut än den är. Reglerna är lästa per november 2026.
Vad lagen säger om planens längd och vad den lämnar öppet
Femtioårsperioden är en regel för den ekonomiska planen vid upplåtelse. Den är ingen allmän regel för alla bostadsrättsföreningar. Vad lagen kräver av styrelsen i övrigt går vi igenom i Underhållsplan i brf: vad kräver lagen av styrelsen?.
Boverkets sida om teknisk underhållsplan (daterad 24 november 2025) säger också att det inte finns något krav på att föreningen ska hålla underhållsplanen uppdaterad. Det betyder inte att en inaktuell plan är användbar. En plan som aldrig följs upp säger snart lite om verkligheten, och därför bör styrelsen själv bestämma hur och när den går igenom planen.
Detaljerad nära i tid, grov långt fram
Boverket skriver att planen bör vara mer detaljerad och specifik ju närmare i tid en åtgärd ligger. Mot slutet av planen kan det enligt Boverket räcka med de mest omfattande och kostsamma åtgärderna. En lång horisont betyder alltså inte att varje åtgärd ska prissättas i detalj för decennier framåt. Planen ska vara noggrann på nära sikt och grov längre fram.
Vilka delar som ska med och hur raderna kan se ut finns i Underhållsplan för brf: mall att utgå från. Livslängder och kostnader för enskilda byggnadsdelar anger vi inte här. De måste komma från er egen besiktning eller från en sakkunnig.
Så påverkar horisonten den årliga avsättningen
Att horisonten spelar roll är enklast att se med ett exempel. Räkneexemplet nedan är sitets eget och byggt på påhittade tal. Det är ingen uppgift om vad en förening bör sätta av eller vad underhåll kostar. Ingen av källorna vi använder föreskriver någon särskild metod för avsättning, så det här är en enkel överslagsräkning som jämnar ut kostnaderna över åren.
Tänk en fiktiv förening med 4 000 kvadratmeter. Planen har kostnader på 45 000 000 kr under 50 år, varav 18 000 000 kr de första 20 åren. Underhållsfonden innehåller i exemplet 5 000 000 kr.
| Räknesteg (påhittade tal) | Horisont 50 år | Horisont 20 år |
|---|---|---|
| Planerade kostnader | 45 000 000 kr | 18 000 000 kr |
| Minus befintlig fond | 5 000 000 kr | 5 000 000 kr |
| Kvar att täcka | 40 000 000 kr | 13 000 000 kr |
| Delat på antal år: per år | 800 000 kr | 650 000 kr |
| Delat på 4 000 kvm: per kvm och år | 200 kr | 162,50 kr |
| Delat på 12: per kvm och månad | cirka 16,67 kr | cirka 13,54 kr |
Med den korta horisonten ser avsättningen lägre ut. Orsaken är att de 27 000 000 kr som ligger efter år 20 inte finns med i beräkningen. Kostnaderna är inte borta. De skjuts över på dem som bor i föreningen då. Exemplet är förenklat: det räknar inte med prisutveckling, ränta eller att kostnaderna i verkligheten kommer ojämnt. Det visar bara hur horisonten förändrar kvoten.
Vill ni räkna med era egna siffror gör verktyget för avsättning till underhållet samma sak. Ni skriver in kostnaderna i planen, hur långt fram den sträcker sig och vad som finns i fonden.
Jämför resultatet med föreningens nuvarande avsättning
När ni har ett belopp per kvadratmeter och år kan ni jämföra det med vad föreningen sätter av i dag. Gör det i tre steg:
- Ta fram den nuvarande årliga avsättningen ur årsredovisning eller budget och dela den med samma ytmått som i beräkningen. Skriv ner vilket ytmått ni använder.
- Räkna om i kvadratmeter och år, så att båda talen går att jämföra rakt av.
- Är skillnaden stor, ta reda på varför: saknas kostnader i planen, är horisonten kort, eller har kostnader redan tagits ur fonden?
Räkna gärna med flera horisonter. Ser avsättningen mycket lägre ut på kort sikt än på lång sikt döljer sig stora kostnader längre fram. Sådana poster kan vara stambyte, som tas upp i Stambyte bostadsrätt: det här ska styrelsen planera och besluta.
Frågor till ekonomisk förvaltare och revisor
Ett underlag för avsättningen kan komma från en ekonomisk förvaltare eller en redovisningsbyrå. Styrelsen behöver ändå förstå det. Frågor värda att ställa:
- Vilken horisont bygger beräkningen på, och vilka kostnader ligger utanför den?
- Är kostnaderna angivna i dagens priser, eller har någon räknat med prisutveckling? Vilket antagande gäller?
- Hur har befintlig fond räknats in?
- Vilka poster i planen kommer från en besiktning, och vilka är grova uppskattningar?
Be om svaren skriftligt och spara dem tillsammans med planen, så att nästa styrelse kan följa resonemanget.
Det här visar exemplet inte, och här behövs en fackperson
Guiden visar hur ni räknar om en plan till en årlig avsättning. Den säger inte hur stor avsättningen bör vara, vilka byggnadsdelar som ska med eller vad de kostar. Den behandlar inte bokslut, skatt eller föreningens stadgar. Stadgarna kan innehålla egna regler som vi inte har någon källa på.
- Behöver planen tas fram eller granskas, anlita en sakkunnig med byggteknisk kompetens.
- Frågor om hur avsättningen ska redovisas tar ni med föreningens revisor eller ekonomiska förvaltare.
- Är ni osäkra på om föreningens stadgar eller ekonomiska plan ställer krav, fråga en jurist.
Fler guider om planering och underhåll finns under Underhåll och planering.
Vanliga frågor
Måste vår brf ha en underhållsplan på 50 år?
Det beror på när föreningen bildades och hur upplåtelserna gjorts. Kravet på en 50-årig plan i den ekonomiska planen gäller enligt Bokföringsnämnden för upplåtelser från och med 1 januari 2024. För föreningar bildade före 2024 finns inget krav på underhållsplan. Se även föreningens stadgar.
Måste underhållsplanen uppdateras varje år?
Boverket anger att det inte finns något krav på att hålla planen uppdaterad. Styrelsen bör ändå bestämma en rutin, eftersom en inaktuell plan ger en missvisande avsättning.
Räcker det med en plan för några år?
En kort plan ger en lägre avsättning, eftersom de stora kostnaderna längre fram saknas. Prova att räkna med både kort och lång horisont och jämför, så syns vad som ligger utanför.
Vilket ytmått ska jag dela med för att få kronor per kvadratmeter?
Använd det ytmått föreningen redan använder i sina nyckeltal och skriv ut vilket det är. Ändrar ni ytmått mellan åren går jämförelsen inte att lita på.
