Fastighetspärmen
Fasad: typer, skador och utredning
- Vad delen omfattar Ytskikt, bakomliggande skikt, fogar
- Vanliga tecken på slitage Sprickor, fukt, avflagning
- Påverkan på boende vid åtgärd Ställningar, buller, begränsad åtkomst
- Återkommande tillsyn och krav Besiktning enligt underhållsplan
Fasaden är husets yttervägg sedd utifrån, med ytskikt, bakomliggande skikt, fogar och anslutningar mot fönster, tak och balkonger. Vanliga fasadtyper är puts, tegel, träpanel och skivmaterial, och de vanligaste skadorna är sprickor, avflagning och fukt som tagit sig in. Innan föreningen beslutar om åtgärd bör styrelsen ha utrett varför skadan uppstått, inte bara hur den ser ut. Sidan passar styrelseledamöter och mindre fastighetsägare som ska placera fasaden i underhållsplanen.
Fasadtyper och hur de brukar åldras
Olika material skadas på olika sätt. Tabellen är en grov orientering, inte en bedömning av just er byggnad.
| Fasadtyp | Vanliga skador | Att titta extra på |
|---|---|---|
| Putsad fasad | Sprickor, avfallen puts, missfärgning | Om putsen är lös eller klingar ihåligt när man knackar på den |
| Tegel | Frostsprängda tegel, vittrade fogar | Fogar, murankare och områden där vatten rinner ner |
| Träpanel | Flagnande färg, röta, fuktfläckar | Nederkanter, hörn och skarvar |
| Skivor och plåt | Skadade skarvar, lösa fästen, korrosion | Infästningar och tätning vid öppningar |
Skador som tyder på mer än ytslitage
En smutsig eller blekt yta är oftast ett utseendeproblem. Sprickor som följer fogar eller kring fönster, svullna eller mörka partier och material som lossnar tyder däremot ofta på att vatten kommer in. Då sitter problemet sällan bara i ytan, och ett nytt ytskikt löser det inte.
Fasaden skiljer sig från andra byggnadsdelar genom att den ofta är en följdskada. Fukt kan komma från fönster och ytterdörrar med dålig tätning eller från dränering och grund som inte leder bort vatten. Utredningen bör därför omfatta anslutningarna, inte bara väggytan.
Det här bör vara utrett före beslutet
- Dokumentera nuläget. Fotografera, markera skadornas placering och samla tidigare besiktningar och åtgärder.
- Ta reda på orsaken. Fråga en sakkunnig om skadan beror på ålder, konstruktion, fukt eller utförandet vid förra åtgärden.
- Undersök om det finns farliga ämnen. I äldre fasader kan det finnas material som kräver särskild hantering. Få det bedömt innan arbetet planeras.
- Jämför alternativ. Det kan handla om punktvisa reparationer, en större renovering eller byte av fasadmaterial. Be om att få varje alternativs konsekvenser beskrivna.
- Kontrollera tillstånd. Fråga kommunen om åtgärden kräver bygglov eller anmälan, särskilt om utseendet ändras. Boverket skriver att en fasadändring kan vara att byta kulör, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial och att det i vissa fall krävs bygglov.
- Planera för de boende. Ställningar, buller och begränsad tillgång till balkonger och fönster påverkar vardagen. Informera i god tid.
- Upphandla med tydligt underlag. Se hur ni väljer och följer upp en entreprenör.
Lägg in fasaden i underhållsplanen med det ni vet i dag och uppdatera den när utredningen är klar. När kravet på en teknisk underhållsplan gäller ska planen enligt Boverket vara uppdelad på byggnadens komponenter och ange åtgärderna, när de beräknas utföras och deras beräknade kostnad. Mallen för underhållsplan visar vad planen bör innehålla. Enligt bostadsrättslagen är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren.
När ni behöver en sakkunnig
Sidan hjälper er att ställa rätt frågor men kan inte bedöma skicket på er fasad. Vilken åtgärd som passar beror på byggår, material, väderläge och tidigare ingrepp. Anlita en byggnadssakkunnig om ni ser fuktskador, om skadorna sprider sig eller om ni är osäkra på orsaken. Det behövs också innan ni väljer en dyrare åtgärd. Tvister och juridiska bedömningar ligger utanför sidan.
Vanliga frågor om fasadunderhåll
Räcker det att måla om när färgen flagnar?
Ibland, men bara om underlaget är friskt. Om träet under färgen är fuktskadat eller putsen är lös håller en ny färg inte, och skadan kan fortsätta bakom ytan. Låt någon bedöma underlaget först.
Hur ofta ska fasaden besiktigas?
Det finns inget enhetligt svar som gäller alla hus. Ange i underhållsplanen när fasaden ska kontrolleras, och gör ett extra besök efter kraftigt oväder eller när nya skador syns.
Ska fasaden göras samtidigt som andra arbeten?
Det kan vara praktiskt när ställning ändå behövs, till exempel vid arbeten på fönster. Det beror på husets skick och hur föreningens ekonomi ser ut, så pröva det i planeringen.