Ett företag för fastighetsskötsel väljer ni genom att först skriva ner vad uppdraget ska omfatta, sedan be flera företag offerera på exakt samma underlag och slutligen jämföra vad som ingår, inte bara vad det kostar. Efter avtalet följer styrelsen upp arbetet mot uppdragsbeskrivningen, eftersom ansvaret för fastigheten inte följer med entreprenören. Den här guiden går igenom vad uppdraget kan innehålla, vilka frågor ni bör ställa och hur ni håller koll efteråt.
Vad ett företag för fastighetsskötsel kan ta över
”Fastighetsskötsel” är inget fast paket. Två offerter med samma rubrik kan avse helt olika saker. Därför lönar det sig att dela upp uppdraget i delar och bestämma för varje del om ni vill ha den med.
| Del | Vad den kan omfatta | Avgör innan ni ber om offert |
|---|---|---|
| Teknisk förvaltning | Tillsyn av byggnad och installationer, driftrundor, felanmälningar, kontakt med andra entreprenörer | Vad företaget gör själv och vad det bara samordnar |
| Skötsel utomhus | Snöröjning, halkbekämpning, gräs, planteringar, städning av gård och entréer | Vilka ytor som ingår och hur ofta arbetet ska utföras |
| Jour | Någon som kan nås och rycka ut vid akuta fel, till exempel vattenläckage eller stopp | När jouren gäller, hur snabbt svar ni förväntar er och vad en utryckning kostar utöver avtalet |
| Städ | Trapphus, tvättstuga, gemensamma utrymmen | Vilka utrymmen, vilken standard och om städ ska vara samma företag eller upphandlas separat |
Boverket skriver att den tekniska förvaltningen omfattar ansvar för driftavtal och för avtal med företag som upphandlas för sidotjänster (Boverket, Organisera energiförvaltningsarbetet). Boverket räknar inte upp vilka sidotjänster det gäller. Uppdelningen i tabellen är vårt eget förslag, så anpassa den efter er fastighet.
Styrelsen behåller ansvaret
Enligt Boverket ligger ansvaret för att fastighetens skick, funktion och värde bibehålls alltid hos styrelsen i en bostadsrättsförening, även om förvaltningsarbetet fördelas på olika personer. Bostadsrättslagen (1991:614, 7 kap. 4 §, per november 2026) säger att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren.
Ett avtal om fastighetsskötsel är därför ett sätt att få arbetet utfört, inte ett sätt att lämna ifrån sig ansvaret. Folkhälsomyndigheten skriver om skadedjursavtal att ett sådant inte innebär att fastighetsägaren har delegerat bort sitt ansvar enligt miljöbalken. Uttalandet gäller skadedjursavtal och säger inget om fastighetsskötsel i allmänhet.
Skriv uppdragsbeskrivningen före offertförfrågan
En uppdragsbeskrivning behöver inte vara lång, men den ska vara densamma för alla som offererar. Utgå från det här:
- Fastigheten: byggnader, gemensamma utrymmen, markytor och tekniska system som hissar, ventilation och värmecentral. Underhållsplanen kan vara en bra utgångspunkt, se mall och innehåll för underhållsplan.
- Vad som ingår: varje del från tabellen ovan, med ja eller nej.
- Vad ni själva eller andra sköter: till exempel besiktningar, ekonomisk förvaltning eller arbeten som upphandlas separat. Ni kan till exempel behöva samordna med OVK-besiktningen.
- Rapportering: vad ni vill få veta, i vilken form och hur ofta.
- Jour och felanmälan: hur boende anmäler fel och vem som tar emot dem.
- Beslutsgränser: vad företaget får åtgärda direkt och vad som kräver att styrelsen först godkänner.
Punkterna är förslag, inte något krav som en myndighet har ställt. Anpassa dem efter er fastighet.
Så gör ni offerterna jämförbara
Boverket skriver att det är viktigt att anbuden är jämförbara, och att man stämmer av varje anbud mot kraven i förfrågningsunderlaget och kontrollerar vad som ingår och inte ingår (Boverket, Avtal i byggskedet). Sidan gäller byggskedet vid energirenovering, men principen fungerar lika bra för löpande skötsel.
I praktiken betyder det att ni skickar samma uppdragsbeskrivning till alla, ber om svar i samma uppställning och räknar om offerterna till samma omfattning innan ni jämför.
Tänkt exempel, sitets eget och utan några belopp. Brf Exempelgården, en påhittad förening, får två offerter. I den ena ser grundpriset lägre ut, men jour och trapphusstäd ingår inte. I den andra ingår båda i priset. Föreningen ber den första att prissätta jour och städ, och när tilläggen läggs till grundpriset blir den inte längre den billigaste. Det första priset var alltså inte kostnaden för samma uppdrag. Om jouren dessutom debiteras per utryckning behöver föreningen uppskatta hur många utryckningar den räknar med innan den kan jämföra.
Löpande skötsel är inte samma sak som de större åtgärderna i underhållsplanen. Håll isär dem när ni jämför kostnader, så att inget räknas dubbelt eller faller bort.
Frågor att ställa före undertecknande
- Vilka liknande fastigheter har ni skött, och kan vi kontakta någon av dem som referens?
- Vem hos er är vår kontaktperson, och vem tar över vid frånvaro?
- Vad gör ni med egen personal och vad lägger ni ut på underentreprenörer?
- Hur fungerar jouren i praktiken: vem svarar, och vad händer om ingen når fram?
- Vad ingår i fast pris och vad debiteras separat, och efter vilken princip?
- Hur och hur ofta rapporterar ni, och hur dokumenteras utfört arbete?
- Vad gäller om något skadas under arbetet, och vilken försäkring har ni?
- Hur länge gäller avtalet, och hur sägs det upp om vi inte är nöjda?
Särskilda specialarbeten som kameraundersökning av stammar eller större ingrepp är ofta bättre att begära offert på separat. Se stambyte i bostadsrätt.
Så följer ni upp avtalet
Uppföljningen blir enkel om uppdragsbeskrivningen redan säger vad som ska göras. Be om rapporter i den form ni kom överens om, jämför dem med uppdraget och gå själva en runda i fastigheten ibland. Se till att felanmälningar från boende sparas så att ni kan se om samma problem återkommer. Notera avvikelser skriftligt och ta upp dem med kontaktpersonen, och spara rapporter och protokoll där nästa styrelse hittar dem. Ta upp utvärderingen när avtalet närmar sig sitt slut, så att ni har underlag för att förlänga, ändra eller byta.
Det här täcker guiden inte, och här behövs hjälp utifrån
Guiden är ingen juridisk granskning av ett avtal och säger inte vad ett skötselavtal måste innehålla. Det finns ingen källa vi kan hänvisa till för det. Frågorna ovan är förslag. Vad som gäller för er kan också styras av stadgarna, till exempel vem som får teckna avtal och vilka beslut som kräver stämma. Läs dem innan ni skriver under.
Be en jurist läsa igenom avtalet om det är omfattande, om avtalstiden är lång eller om villkoren känns oklara. Vänd er till ekonomisk förvaltare eller revisor för frågor om hur kostnaderna ska bokföras. Anlita en sakkunnig för tekniska bedömningar, till exempel om fastighetens skick, och kontakta kommunens byggnadsnämnd eller miljöförvaltning när en fråga rör myndighetskrav.
Vanliga frågor
Kan föreningen lämna över ansvaret till fastighetsskötaren?
Nej, inte ansvaret som sådant. Enligt Boverket ligger ansvaret för fastighetens skick, funktion och värde alltid hos styrelsen. Företaget utför arbete åt er, och styrelsen ska kunna se att det blir gjort.
Måste vi ta in offerter från flera företag?
Guidens källor visar inget sådant krav för en bostadsrättsförening, och stadgarna kan innehålla egna regler. Flera offerter på samma underlag ger dock en jämförelse, och Boverket lyfter vikten av jämförbara anbud.
Ska jour ingå i avtalet?
Det beror på fastigheten och på hur snabbt ni behöver få hjälp. Fundera på vad som händer om ett vattenläckage inträffar en kväll, och bestäm sedan om jouren ska ingå i fast pris eller beställas vid behov. Se till att det står tydligt i uppdraget.
Hur ofta bör vi följa upp?
Det finns ingen färdig tidsangivelse att luta sig mot. Bestäm ett fast rapporteringsintervall i avtalet och låt styrelsen ta upp rapporten på sina möten, så syns avvikelser i tid.
