Fastighetspärmen
Balkonger och altaner
- Vad delen omfattar Platta, räcke, fästen, skydd
- Vanliga tecken på slitage Rost, sprickor, vatteninträngning
- Påverkan på boende vid åtgärd Balkongen tillfälligt obrukbar
- Återkommande tillsyn och krav Regelbunden egen besiktning
Balkonger och altaner är utkragade eller fristående plattor med räcken, fästen och ytskikt som sitter på fasaden eller står mot marken. De passar föreningar och mindre fastighetsägare där balkongerna är gemensam byggnadsdel eller där föreningen ansvarar för bärande delar och räcken. Styrelsens uppgift är att veta i vilket skick konstruktionen och skyddet mot fukt är, att säkerheten kontrolleras regelbundet och att åtgärder kommer in i underhållsplanen i god tid.
Vad en balkong består av och vem som ansvarar för vad
En balkong är flera delar som slits olika. Bärande platta eller bjälklag och infästning mot huset är konstruktionen. Räcke och handledare är säkerhetsdelar. Tätskikt, plåtar, bräddavlopp och golvbeläggning är skyddet mot vatten. Dessutom finns ofta en undersida eller ett tak över balkongen som också tar emot väder.
Gränsen mellan föreningens ansvar och bostadsrättshavarens står i stadgarna och skiljer sig mellan föreningar. Ofta ansvarar föreningen för konstruktion och räcken, medan den boende sköter ytskikt, möbler och blomlådor. Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Läs stadgarna innan ni bestämmer vad som ska in i underhållsplanen. Frågan hör till underhållsplanens uppläggning och ska inte lämnas åt gissningar.
Tecken på slitage och säkerhetsrisker
Balkonger är utsatta eftersom de är kalla, våta och belastade av människor. Sådant som styrelsen bör uppmärksamma:
- rostfläckar, rostsprängning eller blottlagd armering på plattans undersida eller kant
- sprickor och avflagnande betong eller puts
- räcken som glappar, vibrerar eller har rostiga eller lösa fästen
- vatten som blir stående eller rinner mot fasaden, ofta på grund av dåligt fall eller igensatta avlopp
- fuktfläckar på fasaden eller i lägenhetens vägg intill balkongdörren
- förändringar sedan förra översynen, till exempel större sprickor eller ny sättning
Vissa skador syns inte utifrån. Rost i armering kan gå långt innan något syns på ytan. Vid minsta tvekan om bärighet ska en sakkunnig bedöma balkongen.
Så planeras åtgärder
Börja med en inventering av alla balkonger, helst med samma checklista och dokumenterat med foton. Sortera fynden efter säkerhet och risk för följdskador. Löst räcke eller sviktande platta ska åtgärdas direkt. Slitet tätskikt kan oftast planeras in, men dröjer man för länge blir skadorna större.
Balkonger skiljer sig från de flesta andra byggnadsdelar på två sätt. Säkerheten gäller personer som står på dem, inte bara byggnaden. Dessutom påverkas de boende direkt: under arbetet är balkongen oftast obrukbar och ibland behöver ställningar sättas upp eller dörren hållas stängd. Samordna därför gärna med arbeten på fasaden, så att ställningar och störningar inte upprepas.
| Del | Vad styrelsen följer upp | Vanlig åtgärd |
|---|---|---|
| Platta och infästning | Sprickor, rost, rörelser | Utredning, reparation eller utbyte |
| Räcke | Stabilitet, fästen, korrosion | Åtdragning, förstärkning eller utbyte |
| Tätskikt och avvattning | Fall, avlopp, plåtanslutningar | Rensning, omläggning |
| Ytskikt | Skador och slitage | Ofta den boendes ansvar enligt stadgarna |
Det beror på konstruktion och stadgar – och när ni behöver en sakkunnig
Den här sidan är en överblick och ersätter ingen besiktning. Vilka krav som gäller för räckens utformning och för ändringar styrs av byggregler och av hur balkongen är byggd, så det kan inte avgöras utan bedömning på plats. Boverket skriver att det ska finnas skydd mot fall vid balkonger och andra vistelseytor där det finns särskild risk för personskador, till exempel ett räcke. Samma sak gäller om en balkong ska byggas om, glasas in eller byggas till: ta kontakt med kommunen och en konstruktör innan ni beslutar.
Anlita en byggnadskonsult eller konstruktör när ni ser tecken på skadad armering, när räcken inte känns säkra eller när ni inte vet hur balkongen är konstruerad. Vid upphandling av både undersökning och arbete hjälper vår guide om att välja och följa upp entreprenör. Håll skriftliga underlag från varje översyn, eftersom de behövs när åtgärderna ska prioriteras i planen. När kravet på en teknisk underhållsplan gäller ska planen enligt Boverket vara uppdelad på byggnadens komponenter och ange åtgärderna, när de beräknas utföras och deras beräknade kostnad. Hela samlingen finns på översikten över byggnadsdelar.
Vanliga frågor om balkonger i föreningen
Vem ansvarar för balkongen, föreningen eller bostadsrättshavaren?
Det avgörs av stadgarna. Vanligast är att föreningen ansvarar för konstruktion och räcken och den boende för skötsel och ytskikt, men det varierar. Läs stadgarna och be vid behov om juridisk hjälp.
Hur ofta bör balkongerna kontrolleras?
Ha en återkommande översyn som styrelsen själv bestämmer och dokumenterar. Bestäm intervallet med hjälp av en sakkunnig utifrån balkongernas skick och konstruktion. Gör även en extra kontroll efter synliga skador eller efter oväder.
Kan en boende bygga in eller glasa balkongen på egen hand?
Det bör inte ske utan föreningens tillstånd. Ändringen kan påverka konstruktion, fasad och byggregler, och kan kräva kontakt med kommunen. Styrelsen bör ha tydliga riktlinjer och be en sakkunnig bedöma varje ansökan.